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徐浩然

外做品牌,内做资本,远东CBO

 
 
 

日志

 
 

徐浩然:2010年房地产依然是投资较优选择  

2010-02-05 02:45:56|  分类: 媒体聚焦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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和讯消息 1月22日,由和讯网发起,中国证券市场研究设计中心(SEEC)等机构联合主办的财经中国2009年会在北京拉开序幕。远东控股集团高级副总裁徐浩然博士接受和讯网专访时表示,房地产依然是个人投资的较好选择,长远来看房价依然会上扬。(以下为采访全文)

 

房价矛盾还会继续存在

 

  和讯网:21日,国家统计局公布了全国经济运行数据,显示2009年全年GDP为8.7%,您对2010年宏观经济整体走势有什么看法?

 

  徐浩然:根据中央经济工作会议的精神,今年应该依然坚持积极的财政政策和相对宽松的货币政策。现在有一些传言,认为央行可能要出台一些措施,现在央行在澄清这方面的传言,但是我觉得表面是在澄清,实际上可能会有一些做法。目前已经出台了几项措施,包括提高准备金率,以及发行央行票据等。公众感觉政策指向不太清晰,政策面上“暖风频吹”,但实际政策上会感觉有所紧缩。

 

  我认为最终决定经济形势是否大好的来源:第一,企业的盈利能力是否在增强,这决定于整体经济环境是否在改善。主要是外部环境,中国一枝独秀不是长久之计。去年中国经济快速恢复是靠一剂猛药,即宽松的流动性带动,这种政策不可持续。一个人如果病了,你给他打强心针,暂时可能缓过来了,但是最终他能否康复,决定于身体内部机能是否正常健康。我认为今年最重要的就是调结构,就是经济发展的结构以及增长方式。我认为国家已经意识到这个方面,但要把它做到做好是很不容易的一件事。我认为,调结构是个政策导向。作为企业来讲,只有到万不得已的时候才去调结构,因为如果大部分企业活得好好的,就没有调结构的压力。只有外部环境影响它,使它利润率变低,或者生存无门,它可能才会调结构。

 

  第二个方面,经济能否继续好转,取决于流动性是否充裕。流动性充裕是一剂猛药,但是也是个双刃剑。过多的流动性投放到市场,会使得市场产生通货膨胀危机,包括防通胀;另一方面,刺激政策不可持续,老这样流动下去,可能会带来资产泡沫。去年股市不算有太多泡沫,没有想象中涨幅大,但房地产较为夸张。但房价是结构性变化,像北京、上海、广州这些一线城市涨得厉害,但是二线、三线涨幅较小。目前流动性的增加是不可能让每一个房地产、每一个城市都涨价。所以房价矛盾可能还会继续存在。

 

  我认为今年经济形势总体来讲是复杂多变的,不确定性在不断增加。09年面对经济危机,大家采取了简单的博弈,即政府增加流动性,通过财政政策、货币政策,通过各方面来弥补外需的亏空,这样已经做到了。今年的形势很复杂,矛盾也很突出,到底要不要增加流动性值得探讨。我认为即便是个V型反弹,在过程当中,也会存在很多波动。今年是一个波动的年份,就像气候多变一样,一会冷一会热,我认为这是今年的一个特点。

 

  和讯网:最近国家出台很多政策,包括国十一条加大保障性住房建设,今年可能开始收物业税等等。各个方面来看,大家对房地产市场的不确定性预期加强,坊间有一些传闻,指某些投资商已经在抛售手上的房产。对此,您对房产市场有怎样的判断?

 

  徐浩然:我认为中国的房地产就像东西部一样,存在发展的不平衡、泡沫的不均衡问题。发展不平衡,体现在一线城市发展很到位,但二线城市、三线城市的房地产还刚刚起步,有些二三线、四线城市还较弱小。已经很到位的一些地方,由于房地产尤其是中心地段,像北京、上海、广州这些核心地段,它已经是“绝版”,某种意义上它只能摊大,城市只能向外发展,所以中心地段的房价不可能受到太多冲击。

 

  国外的经验也是这样,美国一位著名的投资家说,买房地产第一选择是地段,第二是地段,第三还是地段。所以好地段的房子,我认为不管政策如何调整,只要不会发生大的灾难,便不会有太大波动,小幅震荡难免。但对城市中心区以外,不是核心区的房产,可能会有一些大的波动,因为这些房地产存在一些泡沫。所以中国的房地产的泡沫是结构性的,将来挤泡沫的过程也会是结构性的。

 

  为什么北京房价这么贵?我们不能用居民收入来进行对比。第一,中国比美国的人口多很多倍,中国的可耕地面积要比美国少很多。另外居民收入方面,北京的房地产不是北京的人在买,是全国各地有钱的人都在买,所以北京的房价是由全国人民的购买力决定的。所以我认为好地段、好房子不会有太大变化,但可能会有一些存在的泡沫的地方,今年有所影响。

 

  我认为,不管政策怎么调整,都会是长期的。我们越来越市场化,不要太多地依赖于泡沫的挤破,或者政府调节以及税收。最主要的还是市场的供求关系,还是市场这只无形的手最有力量。中国的城市化,人们收入的增加,以及人们对于资产的升值、保值愿望的增加,另外就是投资渠道的缺乏。在这些问题的前提下,要想让房地产有巨大的调整是不可能的。长远来看,房地产还是要振荡上行。

 

看好房地产投资

 

  和讯网:2010年,以您的判断,哪些方面比较有投资机会?

 

  徐浩然:投资机会随时都存在,每一年都有,就看你怎么投资,企业最好的投资是把自己的内功练好。内功包括寻觅到最好的人才。现在人才相对廉价,寻觅到最好的核心技术,怎么样去经营好自己的品牌,才是最重要的。更重要的人才是掌握核心技术的人才,以及品牌运营的人才,因为品牌是我们企业增加附加价值、创造高额利润的一个保证。所以我觉得企业练好内功就是最好的投资,作为个人投资来讲,我认为长远来讲还是房地产好,但是你要指望它像去年那样,半年、几个月涨百分之多少,甚至于翻一倍,都不可能了,那种偶尔的现象是不可能为之。长期理财的话,好地段的好房子可以作为一种投资。其他的你可以买买基金,只要你看好中国经济的发展,长远来讲做任何投资其实都是会有收益的,只要看好的。

 

  和讯网:基于您以上的各种判断,远东在今年战略上有没有做出一些相应的调整。

 

  徐浩然:今年我们相对比较稳健,今年远东正好成立20周年。这么多年的策略,它不会随着外围的行情巨大波动而产生波动,会比较稳健。我们有一套自己完善的经营体系,我们有自己的目标,我们今年会希望增加更多的利润率,增加更多的利润,这些更多的利润来自于我们技术的提升,来自于我们服务的完善,来自于我们品牌的升值。

 

  另外一方面,我们每年都会把利润当中的一部分拿出来作为我们的股权投资,因为远东的主业加投资这个模式,在中国企业当中也是比较独特的,好几年前,就把我们每年利润的1/4左右拿出来做一些股权投资。我们不可能经营那么多行业,但是我们通过股权投资介入到很多行业,这些被投资的公司一旦上市,我们就有很可观的回报。

 

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